Viktigste tips for kjøp av bolig i Spania

0
1622
Myter om kjøp av bolig i Spania

Å skaffe seg et hjem eller en feriebolig i et land man ikke kjenner så godt, med et språk man gjerne ikke snakker byr på visse utfordringer for de fleste. Det er ikke vanskelig å skaffe seg et hus eller en leilighet i Spania, men det er vanlige feil mange begår. Frøste nordmenn handler for raskt, «glemmer» kostnadene som kommer oppå prisen og velger meglere som i beste fall bare er fordyrende andre ganger farlig inkompetente.

1) Kjøp ikke i hastverk

Hus i Spania
Ikke la sola og varmen forføre deg til å kjøpe «første og beste». Da deg god til til å bli kjent med gjerne flere byer og nabolag før du velger stedet for din feriebolig i Spania.

Det er lett å bli blendet av sola og forført av varmen når man kommer fra det mørke og kalde nord. Men husk at sola ikke forsvinner, middelhavet er likeblått om du venter litt. Ta det tid til å bli kjent med kysten. Du skal sannsynligvis bruke mye penger, ta deg litt tid.

Leiebil er billig i Spania, bruk noen dager på å utforske kysten. Ikke kjøp et sted bare fordi naboen eller kjente valgte et sted. Hent en leiebil på Alicante flyplass. Dette er flyplassen med flest direkteruter til Norge, så et godt utgangspunkt. Dersom Costa del Sol som lokker, utforsk kysten med en leiebil fra Malaga flyplass.

Når byer du ikke liker kan krysses bort fra lista. Tilbring mer tid der, se forskjell på livet i byen helg og hverdager. Besøker du i ferien, husk at mange steder som har godt med liv i høysesongen kan fremstå som helt øde vintersesongen.

Lei gjerne en bolig for en tid. Bli bedre kjent med byene langs kysten og nabolagene i den byen du til slutt velger. Snakk med andre som bor i området, hva de liker og ikke liker.

Skole, jobbmuligheter, trafikk, støy, solforhold, fukt, oversvømmes stedet av vinterregnet, hva type folk bor i området, tømmes området for folk utenom høysesongen, kollektivtransport, trenger du bil, shopping og restauranter?

 

2) Kjøper av feil megler

Eiendomsmegler i Spania
Velg en profesjonell lokal megler som har jobbet i området en tid. Unngå uprofesjonelle lykkejegere og meglere basert i Norge. Det vil spare deg for mange problemer og uforutsette kostnader.

Det kan være fristende og praktisk å kjøpe av en megler du har hatt kontakt med i Norge. Men ikke gå over bekken etter vann. Meglere i Norge selger det de tjener mest penger på. I den grad de kjenner et område kommer de aldri i nærheten av den kompetanse en lokal megler har om nærområde. En lokal erfaring megler vil kunne fortelle deg om både tekniske og praktiske forskjeller på det ene eller det andre boligområdet. De fleste meglere i Norge får sine Spania-boliger gjennom lokale meglere.  Det blir flere som skal ha sin bit av kaka, noe som betyr dyrere bolig for kjøper. I noen tilfelle legger de mer kommisjon oppå selgers pris, andre ganger der det prutningsmonnet man strammer inn på siden det er flere som skal ha sitt om det blir kjøp.

Unngå også «lykkejegere og barmeglere». I Spania er boligmarkedet deregulert, hvem som helst kan selger boliger. Det er også mange utlendinger her som er forsøker å tjene noen euros. Enten av behov for å kunne «leve i Syden». Andre kan være uføretrygdede og pensjonister som kjeder seg og gjerne vil fremstå som yrkesaktive. Bruk kompetante fagfolk. Hadde du kjøpt eiendom hjemme i Norge av en «hyggelig kar» du traff på en bar ?

3) Ikke stol blindt på megler, bruk din EGEN advokat!

Mange meglere reklamerer med «din» advokat. Hvem tror du denne advokaten jobber for? Deg som kjøper EN bolig eller megler som gir advokaten et titalls oppdrag i året?

Skaff deg din egen lokale advokat i Spania. Det koster bare noen hundre Euro for å engasjere en advokat som sjekker at alle formaliteter er i orden. Merk dersom boligen finansieres i en spansk bank vil de sjekke det meste, selv om det ikke er noen erstatning for en advokat. Spesielt ved kjøp av landlige tomter (rustikk), bolig som ennå ikke er ferdigstillt samt landlige boliger konstruert på ikke regulert grunn er det formaliteter verdt å la en profesjonell sjekke.

4) Dyrere å kjøpe hus i Spania enn du tror!

Bolig i Spania - skatt og kostnader ved kjøp.
Det kommer i overkant av 10% kostnader på toppen av prisen kjøper skal ha. Ta høyde for det når du setter ditt budsjett.

Prisen du ser oppgitt på boligen er ikke hva det vil koste deg. Regn med i overkant av 10% kostnader på toppen av det du ser. Er det en helt ny bolig kan det koste deg enda mer.

ITP – Er an avgift for «overførsel av formue» litt klønete oversatt. Denne avgiften er på 6-10% av prisen på boligen.

Plusvalia – Avgift knyttet til «verdistigning» på boligens tomt/grunn.

IVA – Kjøper du en helt ny bolig skal staten ha moms for kjøpet. Pass på at prisen du har fått oppgitt er inklusive spansk moms.

AJD – Impuesto de Actos Juridicos Documentales er en slags dokumentavgift som slår inn ved transaksjoner det er moms på, altså helt nye boliger. Avhengig av hvor i Spania boligen kjøpes er dette mellom 0.5% og 1.5%. AJD må betales senest 30 dager etter at boligen er skjøtet over.

IBI – Dette er en årlig eiendomsskatt, man betaler ikke IBI når man kjøper. Men hvert år siden. Regn med «noen hundre euro» i året for en vanlig spansk bolig.

Notar og bank – I tillegg kommer andre mindre avgifter. Notaren skal ha sitt honorar for å ordne i papirene, registrere boligen i ditt navn i eiendomsregisteret og sjekke at alt er i orden i forkant.

Formalisering av boliglån har også kostnader knyttet til både registreringen av pantet i boligen samt bankens eventuelle åpningsgebyr.

Meglers kommisjon på en bruktbolig i turistområder er normalt 5% og betales av selger.

I storbyene deles ofte kommisjon mellom kjøper og selger. Megler vil opplyse om dette på forhånd. Det kan være 3% eller et fastbeløp.

Regn med kostnader på 10-15% på toppen av den prisen kjøper skal ha for en bruktbolig

5) Lær deg nabolaget å kjenne og dynamikken i «turistområdet»

Er du sikker det er lurt å kjøpe i et halvverdig boligområde hvor mesteparten av boligene står tomme store deler av året ?

Mange ting man ikke tenker på i det hele tatt kan få katastrofale konsekvenser. En bolig man ser på  i påskeferien kan vise seg å ligge i et helt øde område resten av året. Noen nabolag har konstant gjennomtrekk av leieturister som skal være der to uker. Tomme nabohus og stor gjennomstrøm av besøkende er noe som trekker til seg innbruddstyver. Velg et sted med fastboende naboer hele året.

Turister kan være sjenerende! De bruker bassenget hver dag, skriker og skråler til langt på natt. De skal ikke på jobb i morgen og har betalt dyrt for ferieboligen sin. Da skal alt nytes så mye det kan. Fastboende har en annen livsstil og døgnrytme.

Helt nye urbanisasjoner kan ha sine problemer. Ofte bygger man husene før man tenker på tilstrekkelig infrastruktur som vann, strøm, kloakk, drenering, politi og brannvern. Pass på at kommunen du kjøper i har kontroll på dette. Hør med naboene og lokal-kjente.

Tenk det om, vil du ha tilgang på et «norsk» miljø, internasjonalt eller slippe å treffe naboen fra Norge på supermarkedet?

6) Er det lurt å finansiere via norsk bank?

Spanske banker kan normalt gi bedre betingelser enn hva Norske banker gjør. Billigste rente får du i EURO, ikke i norske kroner. Kjøper du i EURO men betaler avdrag på lån over tid i krone ender du opp med å betale en «gjennomsnittlig kurs» for hele perioden. Og på den måten blir din valutarisiko mindre. Kjøper du via spansk bank vil de også sjekke opp boligens legale status ordentlig. De skal tross alt ta pant i boligen og har egen-interesse av at alt er i orden.

Har du ikke penger til egenkapital kan du låne på hus i Norge eller øke størrelsen på huset i Norge for å bruke beløpet som egenkapital til lån på ny bolig i Spania.

7) Har boligen tekniske mangler?

Bolig i Spania kjøpes «som den er». Det er ikke noe takstsystem som i Norge, du vil aldri få noen takst gjort av fagmann hvor tekniske feil eller svakheter er notert. Er det mulig boligen har tekniske feil eller mangler som kan koste mye å utbedre kan det være lurt å få en fagmann til å se på boligen før du kjøper.

Å kjøpe seg et hus i Spania har blitt langt enklere og tryggere. Bransjen i Spania er langt mer profesjonell nå enn hva den var på åtti og nitti-tallet.