De neste trinn etter inngått «intensjons-avtale» eller «avtale om reservasjon av bolig» er tema i denne delen av vår artikkelserie om kjøp og salg av bolig i Spania. Vi tar for oss alle trinn fra reservasjon av boligen frem til og transaksjonen til slutt «tinglyses» som det heter i Norge.

Kjøp av Bolig i Spania – Prosessen etter signert intensjonsavtale

Å kjøpe og selge en bolig er en av de viktigste hendelsene i livet.
Ikke bare av det umiddelbart økonomiske, men også fordi det i de fleste tilfeller representerer et valg med konsekvenser for lang tid fremover. Transaksjonen vil påvirke familiens økonomi i lang tid enten man er selger eller kjøper av sitt hjem eller feriebolig.

Derfor trenger både kjøper og selger sine garantier. Spesielt viktig er det at juridiske aspekter er kartlagt. Desto mer ved handel i utlandet hvor man kanskje ikke kjenner språket og reglene.

For å oppnå dette formålet kreves det at begge parter er korrekt informert og får gode råd før endelig beslutning tas og bindende dokument signeres. Dette innebærer da juridiske garantier i henhold til spansk lov. Partene signerer et skjøte foran en notar og påfølgende registrering av transaksjonen gjøres i grunnboken i eiendomsregisteret.

Notaren – Hvem er det og hva gjør han?
Betegnelsen notarius publicus kommer fra latin og betyr offentlig protokollfører. Institusjonen har også sine røtter i romerretten. Siden den gang har dette utviklet seg, men utviklingen har ikke vært lik i alle land. I land som Frankrike, Tyskland, Italia og Spania, hvis rettssystemer bygger på romersk-germansk rett, har notarius publicus i dag en særlig viktig posisjon i det judisielle system. I de nordiske landene, som tidlig utviklet sine egne rettssystemer, har ikke notarial-funksjonen samme betydning.

Her i Spania er notar-embedet øremerket de som har bestått juridisk eksamen. Men det er bare begynnelsen. Det er vanlig at det tar fem seks år etter ferdig jus-eksamen før man har bestått notarius opptaksprøvene men noen bruker opptil ti tolv år. Etter lange studier er det muntlige og skriftlige eksamener før inntak i notarial-kollegiet. Muntlige og skriftlige opptaksprøver inkluderer sivilrett, arverett, familierett, eiendomsrett, selskapsrett, panterett og tema som berører det juridiske ved skilsmisse, vigsel i tillegg til andre lands rettspraksis, skattemessige-, juridiske- og administrativ praksis og mye mer. Få yrker har så omftattende og tungt teoretisk grunnlag som notar-yrket.

Signering av salget foran Notar er viktig fordi:

Offentlig utstedt skjøte, bekreftet av notar, er bevis for retten og offentligheten for kontraktens gyldighet for avtalepartene. Det beviser eierskapet og eventuelle heftelser.

Nødvendigvis innebærer dette at notarius har kontroll på alle juridiske aspekter knyttet til eiendommen: innehaver, heftelser, status, regulerings-situasjon, skatteaspekt, og alt annet som vil kjøperen trenger klarhet i for å eliminere risiko og forbli i sin komfort-sone.

Overskjøting av bolig
Når dagen kommer og partene møtes foran Notarius Publicus skal han verifisere at partene er den som de utgir seg for å være. Han kontrollerer all dokumentasjon og bevitner underskriftene. Notarius kan måtte sjekke og bekrefte at boligen lovlig sett er ferdigstilt. At antall kvadratmeter kommer klart frem av dokumentasjonen.

Likeledes har han eller hun konrollert at eiendommen selges uten heftelser og at ingenting er endret i siste liten. Det sjekkes at eiendomskatten er betalt, at det ikke er merknader med hensyn til kystloven, planendring som motorvei gjennom tomten, ekspropriasjoner eller bruksendringer. Det sjekkes at pengene ikke stammer fra skatteparadis og at de er betalt på lovlig vis. Notaren bevitner at selger og kjøper er ved sine fulle fem og skjønner språket i dokumentene eller har tolk som mestrer sjargong og innhold i skjøtet på begge språk.

Så signeres avtalen av partene på nummerert offentlig papir og er fullverdig rettskraftig dokument. Skjøtet nyter da status som lovgyldig, og kan kun kansellerer ved rettsavgjørelse.

Oppdatering av offentlige registre og notarens oppgaver
Når kjøper og selger har signert skjøtet foran notarius så skal han eller hun utføre påfølgende nødvendige administrative prosedyrer elektronisk. Dette er for eksempel å registrere endringen av eierskapet i kart-registeret (Catastro) og underrette skattetatens kartdatabase og likningsregister om eierskapet.

Registrering av overdragelsen i grunnboken er et ekstra lag sikkerhet utover skjøtet. Selve registreringen er ikke obligatorisk men det er sjelden noen velger å ikke registrere transaksjonen.

Skatter og avgifter
Partene er pliktige til å betale skatter og avgifter som følge av overdragelsen. Dokumentavgiften skal betales. I Valencia-regionen er den på 1,5%, beløpet kan varierer noe i Spanias andre regioner. For nye boliger tilkommer også moms i tillegg til dokumentavgiften som er på rundt 10%.

På bruktbolig skal overdragelseskatten innbetales regions-skattevesenet innen 30 dager etter en formelle skjøteutstedelsen. I Valencia regionen er beløpet for tiden 10% .

Likeledes skal det tilbakeholdes 3% av den nye skjøteverdien dersom selger ikke er skatte-resident i Spania. Disse pengene betales inn til skattevesenet som et «depositum» for eventuell gevinstskatt og annen ubetalt skatt. Hvis selgeren har betalt sin skatt under eierskapet og ikke har hatt gevinst på salget vil beløpet blir tilbakebetalt om det søkes for det.

 

SKRIBENTEN: Eiendomsmegler Mona Nielsen fra Larvik kom til Spania i 1986. Hun er i dag en av de mest erfarne norske eiendomsmeglere i Spania og en veteran i bransjen på Costa Blanca. Hun er utdannet spansk megler og til daglig leder for eiendomsmegler Lundquist & Nielsen, en bedrift med historie tilbake til 1998. Nielsen har vært aktiv i Spansk politikk. I 2008 ble hun valgt inn i PSOE’s styre i Rojales. Mona Nielsen sitter også i styret for stiftelsen til den Norske Skolen i Rojales.

DEL