Boligmarkedet langs kysten vår er midt i oppturen. I et dynamisk marked som dette er det mange aktører, fra mange nasjonaliteter i et multinasjonalt miljø som tilbyr sine tjenester. Men hva eller hvem er best? Det er lett å bli forvirret og her har du noen tips å ta med deg på turen.

Nå er boligprisene på landsbasis i gjennomsnitt fortsatt ca. 15 % lavere enn før krisen.

Studier viser at  dersom det ikke skjer radikale endringer i konjunkturene som sysselsetting og rentenivå, vil prisene fortsette å stige med over 5% per år på landsbasis i hvert fall frem til 2020/2021.

Black Friday i november i boligsektoren har de sluttet med for mange år siden i sentrum av Spania og i de store byene. Der har det vært opptur lenge og bankene har ikke lenger store lager av usolgte boliger til spottpriser å slite med der.

Prisøkningen har vært sterkest i Madrid-regionen med 63% siden 2013, som i 2019 vil nå samme prisnivået som i 2007 ifølge markedsanalyser.

I Catalonia , som også er en verdifull indikator på pulsen i markedet, er den samlede økningen derimot 51,6%, noe som betyr at prisene fortsatt er 16% lavere enn i 2007.
I år er det også for første gang registrert flere leiekontrakter enn kjøp og salgskontrakter. En av grunnene er nok fordi markedet er mer kontrollert og på den måten mer regulert. Men også fordi flere yngre har anledning til å leie grunnet økt sysselsetting.  En annen viktig årsak er at langtidsleie velges av utleiere i de byene der det har vært kraftig skjerpede regler for kortidsutleie. Så det nvesteres i utleieboliger da det er sikekr inntekt og bedre avkastning enn i bank og fond.

Men statistikken er basert på landsbasis og det er mange nisjer og mange områder i Spania. Så vi må lese statistikken lokalt og i segmenter.

Ferieboligmarkedet er annerledes enn fastboligmarkedet og leiesektoren i de store byene. Det er jo ferieboligmarkedet langs kysten vi er mest opptatt av hos oss.

Lav prisstigning på bruktbolig
Boligeiere som vurderer selge ønsker gjerne å vite om prisene stiger, hvor mye de stiger og undrer på hvorfor de ikke stiger så mye som det de leser om og hører på nyhetene.

Da har vi jo en jobb å gjøre, vi meglerne, når vi setter priser,  gir markedssammenlikninger og skal fundamentere verdivurderingene våre.

Det gjør det selvsagt enklere for oss som nå ) sist oktober da Servihabitat, eiendomsavdelingen til La Caixa, annonserer at de lanserer nye rabatter i en portefølje på nesten fire tusen enheter i sine Dias Locos (gale dager).

Da blir det ikke lenger like vanskelig å forklare de fortsatt lave prisene på bruktbolig.

Eiendommene som inngikk i kampanjen var av mange typer og en rekke priser for alle publikum.

Fra garasjeplasser og boder priset til 4.500 euro og til villaer med verdivurdering på over 2,7 millioner euro. Om lag 1500 av enhetene hadde priser under 50 000 euro. I kampanjen, som annonserte reduksjoner på mellom 2 og 6% til allerede nedsatte priser, inkluderte også boliger hvor kunden hadde mulighet for å forhandle prisene.

Murcia, Alicante, Valencia, vårt marked, var av de provinsene som var mest representert i kampanjen, med mellom 400 og 350 eiendommer. Slikt gjør jo utslag på kvadratmeterprisen på bruktbolig. Siden prisopplysningene på salg og overhending går inn i statistikken til meglere og takseringsselskaper. Nybygg stiger derimot mye raskere da tomteprisene er på vei opp i høyt tempo i takt med at det ikke er lett å oppdrive gode utbyggingstomter langs kysten lenger.

Myndigheten og sektoren tar grep for å unngå en ny boligboble med påfølgende sprekk.

Under forrige bygge- og boligboom der boligene ble solgt på planstadiet før byggestart hadde vi et fenomen der spekulantene fikk en spesiell fremtredende rolle. De betalte reservasjonen og de månedlige utbetalingene som ble avtalt med utbygger for siden å selge
kjøpsopsjonen videre etter at  prisen på boligen hadde økt mer enn merkbart. De overførte da kjøpsretten til en tredjepart, ofte uten å betale skatt av overdragelsen da boligen enda ikke var bygget eller skjøtet.

Virksomheten var vanlig, det var god butikk spesielt her i ferieboligmarkedet.  Selv mange private  kjøpte flere enheter i samme prosjekt for å finansiere den boligen de skulle beholde selv. Det var ikke uvanlig at det kunne være tre overhendinger før boligen var ferdig bygget.

Den negative virkningen av denne praksisen på fast eiendom og generelt på landets økonomi førte til en overoppheting av markedspriser av spekulanter og det var den gang enklere å hvitvaske penger hentet fra ulovlige aktiviteter.

Nå som eiendomsmarkedet har tatt seg opp og både etterspørselen og prisene på boliger vokser igjen har utbyggere og entreprenører i sektoren funnet forskjellige løsninger for å unngå at denne praksisen gjentar seg.
En ting er å implementere klausuler i salgs og reservasjonskontraktene som de har kalt ”anti-pase” -klausuler.

Dette tiltaket består av innlemmelse av nye punkter i kontraktene som hindrer overføring av kjøp til fordel for en tredjepart uten forutgående samtykke fra utbygger. Det vil si at avtalen nå forplikter kjøperen til å formalisere kjøpet til egen fordel og utelukker overføring av kjøpsrett til enhver annen fysisk eller juridisk person.

Imidlertid sørger de for unntak under visse omstendigheter, for eksempel en plutselig og betydelig endring i den økonomiske situasjonen til kjøperen, en skilsmisse eller en adresseendring grunnet yrkesårsaker.

Kort sagt, ansvaret ligger på utbygger når det gjelder  beslutningen om å tillate eller ikke en overføring av retten til å kjøpe.

Fra mitt synspunkt er det ganske logisk og forståelig at entreprenørene i sektoren har oppdaget en betydelig risiko i denne praksisen som de nå vil fjerne,  redusere og  kontrollere .

Likeledes er det en kraftig innstramming, både i og utenfor Europa når det gjelder kontroll og tilsyn i finanssystemene  for å unngå hvitvasking av penger og terrorfinansiering.
Da gjenstår det å se hvor lang tid prisene fortsetter å stige, om det blir boblesprekk eller utflating denne gangen.

 

SKRIBENTEN: Eiendomsmegler Mona Nielsen fra Larvik kom til Spania i 1986. Hun er i dag en av de mest erfarne norske eiendomsmeglere i Spania og en veteran i bransjen på Costa Blanca. Hun er utdannet spansk megler og til daglig leder for eiendomsmegler Lundquist & Nielsen, en bedrift med historie tilbake til 1998. Nielsen har vært aktiv i Spansk politikk. I 2008 ble hun valgt inn i PSOE’s styre i Rojales. Mona Nielsen sitter også i styret for stiftelsen til den Norske Skolen i Rojales.