Notarens rolle ved kjøp og salg av bolig i Spania, overskjøting av eiendom

I våre boligartikler har vi tidligere belyst temaer som kjøp, salg, megler og prosessen rundt valg og sikring. Denne gangen ser vi på vi hva som skjer etter at avtalen er inngått og transakjsonen skal registreres og offentliggjøres.

Kjøp og salg av bolig, etter signert reservasjons-kontrakt – hva nå?

Å kjøpe og selge en bolig er en av de viktigstigste hendelsene i livet.
Ikke bare av det umiddelbart økonomiske løftet, men også fordi det i de fleste tilfeller representerer en langsiktig investering,en transaksjon som vil avgjøre familiens økonomi i lang tid, enten det dreier seg om kjøper, selger, fast bopel eller fereiebolig.

Det er derfor viktig å ha fulle garantier for både kjøper og selger. Spesielt viktig er det da at juridiske aspekter er kartlagt, spesielt ved kjøp av bolig i utlandet, der du kanskje ikke kjenner språket og reglene.

For å nå dette målet, kreves det at både kjøperen og selgeren er informert og får korrekte indikasjoner og råd før de tar en beslutning og signerer et endelig dokument. Dette innebærer de juridiske garantier i henhold til spansk lov.

Partene signerer et skjøte foran en notarius og påfølgende registrering av transaksjonen i Grunnboken i eiendomsregistere.

Notarius – hvem er det egentlig, og hva gjør han?

Betegnelsen notarius publicus kommer fra latin og betyr offentlig protokollfører. Institusjonen har sine røtter i romerretten.

Siden den gang har dette utviklet seg, men utviklingen har ikke vært lik i alle land. I land som Frankrike, Tyskland, Italia og Spania, hvis rettssystemer bygger på romersk-germansk rett, har notarius publicus i dag en særlig viktig posisjon i det juridiske system.

I de nordiske landene, som tidlig utviklet sine egne rettssystemer, har ikke notarialfunksjonen samme betydning. Her i Spania er notarialembedet øremerket de som har bestått juridisk eksamen og siden studert og bestått muntlige og skriftlige eksamener for inntak i notarialkollegiet.

Muntlige og skriftlge opptaksprøver, som alle inkluderer sivilerett, arverett, familierett, eiendomsrett, selskapsrett, panterett og notarialforretninger slik som spørsmål rundt skilsmisse, vigsel, andre lands rettspraksis, skattemessige-, juridiske- og administrativ
praksis og rett, samt mye mer.

Det er vanlig at det tar fem-seks år etter ferdig juseksamen før man har bestått notarius opptaksprøvene. Det er ikke uvanlig å måtte bruke opp til ti – tolv år før de får embede i et distrikt eller en by der det er utlyst ledige plasser.

Å signere salget foran Notarius er en viktig garanti for partene fordi:
Offentlig ustedt skjøte bevitnet av notarius er et bevis foran retten for eksistensen og offentligheten av kontrakten for salgsavtalen til avtalepartene.

Det beviser eierskapet og at eiendommen er ervervet uten videre krav.Nødvendigvis innebærer dette at notarius har kontroll på alle juridiske aspekter knyttet til eiendommen, enten det er innehaver, heftelser, status, urbanistisk situasjon, skatteaspekt, og alt annet som setter kjøperen i komfortsonen godt utenfor risiko og mulige ulovligheter.

Når dagen kommer, og partene møtes foran Notarius Publicus, skal denne i tillegg verifisere at partene er de som de utgir seg for å være. Han godkjenner tilstedeværelse, identifikasjon, all dokumentasjon og bevitner underskriftene.

Notarius har da sett at huset du kjøper eller selger er ferdigstilt, at antall kvadratmeter stemmer med beskrivelsen i likningskartverket. Likeledes har han eller hun klarert at eiendommmen selges uten heftelser, at eiendomskatten er betalt, at det ikke er merknader med kystloven, planendring, som motorvei gjennom tomten, ekspropriasjoner eller bruksendringer, og at pengene ikke stammer fra skatteparadis og at de er betalt på lovlig vis.

Så skal notarius bevitne at selger og kjøper er ved sine fulle fem og har kapasitet til å gjennomføre transaksjonen, enten skjønner språket eller har tolk sommestrer sjargong og innhold i skjøtet på begge språk.

Så signeres avtalen av partene på nummerert statsapapir, som er et fullverdig rettskaffent dokument. Skjøtet nyter da status som lovgyldig, noe som kun kan bli opphevet av en rettsavgjørelse.

Når kjøper og selger har signert skjøtet foran notarius, så er han eller hun ansvarlig for å utføre påfølgende nødvendige administrative prosedyrer, vanligvis elektronisk.

Dette er for eksempel å registrere endringen i eierskapet på boligen i eiendomsregisteret og underrette skattetatens kart og likningsregister om eirskapet.

Registrering i grunnboken representerer en annen sikkerhet, siden det gir en rettsvirkning av stor praktisk betydning, som er effektiv mot tredjemanns anskaffelse og pant.

SKRIBENTEN: Eiendomsmegler Mona Nielsen fra Larvik kom til Spania i 1986. Hun er i dag en av de mest erfarne norske eiendomsmeglere i Spania og en veteran i bransjen på Costa Blanca. Hun er utdannet spansk megler og til daglig leder for eiendomsmegler Lundquist & Nielsen, en bedrift med historie tilbake til 1998. Nielsen har vært aktiv i Spansk politikk. I 2008 ble hun valgt inn i PSOE’s styre i Rojales. Mona Nielsen sitter også i styret for stiftelsen til den Norske Skolen i Rojales.