Myter om kjøp av bolig i Spania

I vårt område langs kysten finner vi mange boligkompleks med fellesarealer og felles elementer som heis, basseng, hage parkeringsplasser og liknende. Det vil si at vi bor i selveierboliger organisert som borettslag med felles eierinteresser i komplekset. Og vi meglere får ofte spørsmål rundt det med lover, regler og struktur i urbanisasjonenes boligeierforening.

Sameieforeningen opprettes nå du eier en eiendom i en urbanisasjon eller kompleks og er medeier sammen med de andre naboene i flere elementer, tjenester eller anlegg som er del av samme bygning, urbanisering eller kompleks. Det kan være trapper, terrasser, portaler, heis, svømmebasseng, rengjøringtjenester, hageanlegg, fasader, fasiliteter, forsyninger, portvakt og annet.

85 % av alle spanjoler bor i sameie
Det å leve sammen med de andre beboerne og forholde seg til alle de andre samtidig er noe som for mange kan fremstå som nytt og krevende.

Spesielt for oss som kommer fra Norge der ikke bare åtte av ti husholdninger eier sin egen bolig men mer enn halvparten bor i enebolig uten felleselementer.

I skjøtet ditt står det hvor stor andel av fellsvelet du eier, altså den prosentvise kvoten av sameiet som tilhører deg. En eierforening skal være underlagt spansk lov om horisontaldelt eiendom og der det finnes et felleseie, er du pliktig å være tilsluttet sameieforeningen.

Reglementet i borettslaget kan ikke gå imot vedtektene og disse kan på sin side heller ikke stride mot loven.

Din handlefrihet er avhengig av om det dreier seg om et felles eller egen-eiet element

Da skal du jo ta hensyn til andre og kan ikke alltid gjøre som du ønsker. De felleseide delene av sameiet som alle beboerne eier og de egen-eide til eksklusiv og selvstendig bruk av hver nabo.

Vanlige elementer defineres som nødvendig for riktig bruk og nyttiggjørelser av bygningen, urbaniseringen eller boligkomplekset; slik som gulvet, tak, bærende vegger, bjelker, felles terrasse, basseng, heis, portal, trapper, mål, haller, lager, målere, etc. I tillegg har rettspraksis blitt mer klar på begrepet hva som menes med felles elementer

Det kan også være at du har retten til å benytte en oppmerket spesifikk garasjeplass i en felles kjeller, og da felles elementer av privat bruk.

Velforeningens styre er sameiets høyeste bestemmende organ.
Det velges et styre som består av i det minste en president.

Hans verv er obligatorisk og må velges ut fra en av eierne, ved å rotere eller trekke lodd. En leietaker kan ikke utnevnes til president. Ansvarsområde er å representere eierne, innkalle og lede ordinære og ekstraordinære møter.

Kontrahere, koordinere og kontrollere arbeid og bygg i sameiet, informere de som gjør uregelmessigheter, signere møteprotokollen og kreve ut vel-avgiften til de som ikke har betalt.

Styret kan også i tillegg bestå av administrator, sekretær og visepresident også.

Styret har de viktigste ansvaret i velforeningen: endring av vedtektene, godkjenning av regelverket for interne regler, utnevnelse og avsetting av felles disposisjoner, godkjenning av årsbudsjettet og oppgjør av regnskap, godkjenning av budsjettene for reparasjoner og vedlikehold, (både ordinære og ekstraordinære) og de andre avtalene av allmenn interesse for felles-velet.

Å ha en et firma som administrerer velet har sine fordeler

Å bli utnevnt president er en byrde for enhver eier, de færreste er glade for det vervet.
Med hederlige unntak der fellesvelpresidenten fremstår som like viktig som selveste generalsekretæren i FN.
Sekretærens og administrasjonens funksjoner kan utøves av presidenten, med mindre styret i foreningen har fastsatt at det være separate stillinger. Administratorens stilling og sekretær, kan kun utøves av en av eierne eller av en profesjonell eiendomsforvalter.
Det vil hjelpe presidenten å utøve sin rolle på en enklere måte og spare tid ved å skrive eller revidere alle dokumentene som eierforeningen trenger, ofte på tre språk.

Likeledes gir de juridiske, praktiske og logistiske råd, før det tas tar noen beslutninger.

De fleste eiere oppfatter sameie som komplisert og problematisk. En administrator vil bidra til å gjøre livet enklere.

Administrasjonskontoret hjelper beboerne med å få mest mulig ut av budsjettet . likeledes vil administrasjonen holde eierne informert om hva som skjer i boligkomplekset og fungere som ett upartisk mellomledd når det oppstår konflikt mellom naboer eller i eierforeningen.

Årlig allmannamøte – Junta de vecinos

Det skal holdes minst et årlig møte i eierforeningen. På det møtet skal eierforeningen i det minste, å godkjenne budsjettene og regnskapet. Det kan være ekstraordinære møter når presidenten anser det hensiktsmessig, eller om en fjerdedel av eierne ber om det, eller dem som representerer minst 25 prosent av fellesvelets kvote.
Enhver eier kan be om at eierskapet studerer og uttaler seg om ethvert emne av interesse for sameieforeningen; Til dette formål sender eieren et brev der han klart angir de sakene som skal tas opp til presidenten, som vil inkludere dem på dagsordenen for det neste møtet som skal holdes.
Dersom du ikke er tilstede på møtet har du rett til å motta referat og budsjett.

Hvor stort flertall trengs for å endre på ting i styret?
For at vedtaket som fremstilles skal bli gyldig må det stemmes over det. Alt etter viktigheten, er det nødvendig med en spesifikk type flertall for avtalen å være gyldig:

For å nevne et par så må det for eksempel være nødvendig med enstemmighet for å få gjennomslag for godkjenning eller endring av reglene i stiftelses-skjøtet eller i vedtektene for sameieforeningen. OG for at det skal godkjennes utvidelser, tilbygg og endringer i kvotene, da altså prosentandelen som hver eier innehar.

Stemmene fra en tredjedel av kvoten er nødvendig for gyldigheten av avtaler som involverer installasjon eller tilpasning av felles infrastrukturer for tilgang til telekommunikasjonstjenester eller energiforsyning kollektivt (f.eks. installasjon av naturgass, fiber, parabol, etc).

Unnlate å betale fellesvel-avgiften er dårlig butikk
I en ny lov for boligsameier av 2013,( Ley de Propiedad Horizontal ) har håndheving av fordringer blitt mye raskere og enklere.

Etter innføringen av såkalt betalings prosedyre. I dag sier loven at boligeieren plikter å betale utgifter og krav som gjelder (avhengig av sin andel), betaler beløpene innen den tid og på den måte som er bestemt av eierskapet.

Ellers kan presidenten eller Administrator fremme søksmål for domstolene i første instans knyttet til stedet der boligen ligger. Da vil det tas pant i eiendeler på det tidspunktet sameforeningen bestemmer det og beslaglegge og auksjoner aktiva for å dekke det skyldige beløpet pluss renter, rettslige kostnader og notar-utgifter.

Selv om debitor motsetter den første henvendelsen om betalings-påbud, kan eierforeningen allerede da legge inn preventiv pant på eiendommer og eiendeler for å dekke beløp, krav og kostnader. Debitoren kan imidlertid ”oppheve” kravet og panten og avslutte utpantingsprosessen ved å stille en bankgaranti for beløpet som det ble krevd.

Få mest mulig ut av velforeningens budsjett

Loven forplikter eierforeningen å ha godkjente budsjetter der en liste over stipulerte utgifter og forventet inntekt for hele året. Før du godtar og stemmer ja til budsjettpostene er det praktisk at du spør deg selv følgende spørsmål:

Gir kostnadene meg og de andre beboerne konkrete fordeler, mer livskvalitet, sikkerhet eller komfort? Blir det da verdiøkning av på boligene eller komplekset?
Er kostnaden for tjenesten, installasjon eller leveranse konkurransedyktig med prisene i markedet? Har presidenten eller hans administrator forhandlet med de ulike leverandørene for å få bedre vilkår og avtaler for tjenester, fasiliteter eller forsyninger?

Det er lønnsomt å fremforhandle nye avtaler, det kan føre til en betydelig reduksjon i budsjetter, regnskap og da altså kvoten som skal betales av hver beboer.

 

SKRIBENTEN: Eiendomsmegler Mona Nielsen fra Larvik kom til Spania i 1986. Hun er i dag en av de mest erfarne norske eiendomsmeglere i Spania og en veteran i bransjen på Costa Blanca. Hun er utdannet spansk megler og til daglig leder for eiendomsmegler Lundquist & Nielsen, en bedrift med historie tilbake til 1998. Nielsen har vært aktiv i Spansk politikk. I 2008 ble hun valgt inn i PSOE’s styre i Rojales. Mona Nielsen sitter også i styret for stiftelsen til den Norske Skolen i Rojales.

DEL