Hus i Spania

Markedet kom seg sterkt i 2016 og aktørene er nå positive igjen. Med 29% flere igangsatte boligprosjekter og en prisstigning i gjennomsnitt på 4.7% i løpet av året i følge tall fra INE. Er markedet definitivt «normalisert» igjen. Men begrenset tilgang på boliglån, lave spanske lønninger begrenser prisutviklingen på bolig i Spania nasjonalt og fører til større forskjeller.

Hus i Spania – Positiv utviklig men tydeligere forskjeller i markedet

Spanjolenes kjøpekraft tatt i betraktning er bolig i Spania 16% overpriset i følge The Economist. Spanske forhold med en stor svart økonomi den britiske analysen til en teoretisk øvelse, men kan ser uansett konturen av et svært segregert marked hvor boliger i områder hvor lavtlønnede handler bolig forblir lavt priset mens attraktive områder i storbyene blir prisvinnerne i årene fremover. Men selv lite attraktive boliger selges så lenge prisen er riktig. 78.2% av spanjolene eier sin egen bolig i følge tall fra Eurostat.

Langs kysten vil man igjen se større variasjoner av prisutviklingen. Tradisjonelle faktorer som tilbud og etterspørsel preger markedet samt en langt større dose fornuft enn om man går et tiår tilbake.

Altea, Albir og Alfaz del Pi

I godt etablerte områder med lite eller begrenset bygge aktivitet som Alfaz del Pi, Altea og Albir er kjøpere langt mer opptatt av kvalitet enn tidligere. Selgere av eldre ukurante boliger som gjerne selv betalte for mye for sine boliger vil fortsatt ha problemer med å selge disse uten tap. Nyere boliger med høyere teknisk standard selger godt selv om kjøperne bruker lenger tid på evalueringsprosessen nå enn hva som var vanlig ti år tilbake. Det er store lokale variasjoner, kupert landskap fører til store forskjeller hva utsikt og solforhold angår. Nærhet til norske institusjoner som skoler og helsesentra påvirker også prisene. Slik infrastruktur finnes det mindre av andre deler i Spania.

Prisene i dette området nord på Costa Blanca sank aldri så mye som i mange andre deler av Spania, men forvent heller ikke noen massiv prisøkning her. Det er generelt lavere etterspørsel i turistmarkedet enn hva det er i storbyenes mest attraktive områder. Men tilbudet er begrenset og gode objekter selges til høye priser.

Blir mer «high end»

Området rundt Altea er godt etablert og mye fjell og natur nært bynære områder begrenser hva som kan bygges. Investorer bygger nå mer «high-end» boliger i dette områder. Med fortsatt relativt høye tomtepriser og dyrere lokal arbeidskraft er det kun profitt å hente med å gå oppover i markedet. Marina Baixa har lenge fremstått som attraktivt for pengesterke fra Madrid, Nords-Spania og Vest- og Øst-Europa på jakt etter en feriebolig. At så mange nasjonaliteter er aktive i området er med på å demme opp effekten av enkelthendelser som Brexit, lav oljepris og sanksjoner i Russland som har lammet det russiske markedet mange steder.

Mest lønnsomt i Torrevieja?

I Torrevieja-området, inkludert Orihuelas kystområde m.m. er det mye areal. Volumet av salget i feriebolig-markedet på Costa Blanca ligger her. I årene før krisen slo til var det fakturer som enkelt tilgang på tomter for utbyggerne og store kommisjoner til meglerne som var med å sette Torrevieja for alvor på kartet som et godt sted å kjøpe sin ferie-bolig. Prisøkningen frem til «krisen» var formidabel, langt over hva reelle faktorer skulle tilsi, noe som forklarer at prisnedgangen også ble formidabel i dette området. Nå kan hvem som helst utstyrt med en kalkulator se at investering i bolig med tanke på utleie i dette området er en svært god investering. Derfor så man spesielt i perioden 2015-2016 en tydelig trend av «småinvestorer», venner og bekjente som kjøpte opptil flere boliger i dette området som investering med det «frynsegode» at man fikk en gratis feriebolig med på pengeplasseringen.

De svært lave prisene man ser i Torrevieja-området har også skapt et større marked for romslige boliger av høyere kvalitet. Man ser at i nye boligprosjekter står design, kvalitet og god plass mer sentralt enn tidligere. Utbyggerne ser at kjøperne godt kan bruke litt mer på en flott ny bolig. Antallet boliger igangsatt med over 200m2 har økt i Spania siste årene. Lavere priser pr m2 er forklaringen på det. Dette er en del av tendensen man ser i Spania hvor det blir større sprik mellom boliger for «arbeidsfolk» og de med sterkere økonomi.

Boliger leies ut på to døgn

«Krisen» og den bråstopp som kom i etterkant i både det nasjonale markedet og i markedet for ferieboliger førte til at profesjonelle internasjonale investorer for alvor fikk øyet opp for investeringer i det spanske boligmarkedet. Pengefond har siste to årene kjøpt store porteføljer boliger både for videreutvikling salg og utleie. Leiemarkedet er «varmt», prisene på utleieboliger steg med 16% i 2016. I Madrid ligger et utleieobjekt kun ute på markedet i to døgn før boligen er leid ut.

Prisene opp i 2017, nye boliger stiger mest

Esperenes estimat for prisstigning for 2017 varierer noe. De mest konservative spår + 2.5% det mer optimistiske opererer med tall rundt 7%. For kjøpere og selgere av ferieboliger er nasjonale trender av langt mindre betydning enn de lokale. Og nøkkelen til et godt kjøp ligger i den ene boligen som kjøpes. Ikke hvordan de 600.000 transaksjonene man forventer skal omsettes i løpet av de neste tolv månedene.

DEL